Asuntokauppa perustietoa

Onko nyt oikea aika ostaa asunto Espanjasta ?
Vai olisiko vuokraaminen sittenkin Järkevämpää ?
..................................................................................................................................

Sivusto ei esitä arvioita onko asunnon osto Espanjasta nyt kannattavaa vai ei.
Sivusto antaa ainoastaan yleistietoa joistakin asunnon ostoon /myyntiin ja vuokraukseen liittyvistä asioista.

Espanjassa nähtävillä uusi ilmiö asunnon ostossa.  
Espanjaan asunnon ostoon on tullut uusi asiakaskunta joka aiemmin oli suomessa pääasiassa kesämökki ostajia.
Neljä viisikymppiset pariskunnat ovat lisääntyneet huimasti espanjan asuntomarkkinoilla.
Ovatko suomalaiset kesämökin ostajat siirtymässä Espanjaan asunnon omistajaksi vaihtaen kesämökin etelän aurinkoon.?
Saahan samalla rahalla 100000,00 Eurolla melkoisen mukavan asunnon espanjasta kaikkine mukavuuksineen ilman hyttysiä.
Jää nähtäväksi onko buumi tilapäinen, vai muodostuuko Espanjasta uusi mökkeilypaikka Suomalaisille.

Espanjan loma-asuntoa verotetaan ainoastaan Espanjassa. 
Kaikki asunnot Espanjassa omakotitalosta _ kerrostaloon tai maatilaan,rekisteröidään kiinteistöiksi.
Suomen verottajalla ei ole verotusoikeutta Espanjassa olevista kiinteistöistä / Kerrostalo asunnoista.
Saadusta vuokratulosta tai muusta tuotosta maksetaan vero Espanjaan vaikka olisit kirjoilla Suomessa sekä muilta osin Suomen verotuksen piirissä.
Korkokulut Espanjan asunnosta eivät ole vähennyskelpoisia Suomessa.
Poikkeus vahvistaa kyseisen säännön. Jos asut virallisesti Espanjassa ja maksat verosi Suomeen sekä olet ostanut asunnon omaan käyttöön vakituiseksi asunnoksi, on mahdollista pyytää Suomen verottajalta korkojen vähennysoikeutta mikäli olet ottanut lainaa asunnonostoa varten.  

Kuvassa alla espanjan asuntojen keskihinta /neliömetrillä.
Klikkaa hiirellä kuva suuremmaksi


                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
Asunon myynti Espanja. /Asuntokaupasta taustaa.
Myyjä / Omistaja.
Joidenkin Torreviejalaisten välittäjien käyttämä tapa yksinmyynti sopimuksella pyytää asiakkaalta kiinteä hinta jolla asuntonsa myy ja välittäjälle annetaan oikeus lisätä kulunsa vapaasti ilman ylärajaa kiinteän myyntihinnan päälle on myyjälle / omistajalle hankala sopimus.
Välittäjä voi omalla palkkiollaan vaikuttaa myyntihintaan oman harkintansa mukaisesti joka saattaa vaikeuttaa asunnon myyntiä, eikä omistaja voi  allekirjoituksen jälkeen kuin seurata hintaa jolla asuntoa kaupataan.
Mahdollinen hintojen kohoaminen kasvattaa vain välittäjän palkkio-osuutta. Omistaja ei hyödy hintojen noususta ja saattaa jopa menettää asiakkaan kohtuuttoman välityspalkkion takia
Myös myyntiaika saattaa venyä tarpeettomasti mikäli hintaa on nostettu yli normien.
Espanjassa sopiminen ja sopimusteksti on varsin vapaata.Käytännössä ei ole esteitä sopimusehdoille.
Monet pienet välittäjät suostuvat usein pelkkään suulliseen sopimukseen ja puhelinnumeroon josta saa sovittua näyttöajasta.
Ulkomaalaisten sopijapuolien kanssa voit tehdä sopimuksen myös Eglannin kielellä.
Aina on kuitenkin hyvä jättää varaus sopimukseen jossa oma myynti mahdollistetaan ilman sanktiovaaraa.
Myyntisopimuksen välittäjän kanssa voit tehdä millä kielellä tahansa.
Sopimusaika kannattaa rajata päättyväksi automaattisesti ilman eri ilmoitusta sopimusjakson päättyessä.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voi osoittautaua omistajalle ongelmalliseksi jos hän asuu eri valtiossa kuin myyjä.
Yleisesti käytetty palkkio asunnon välittäjälle on 3 -4% kauppasummasta.
Suomalaisten välittäjien myyntipalkkiot ovat hyvinkin vaihtelevat  % palkkiosta yli 10000 tuhannen euron kiinteisiin palkkioihin.
Asunnon välittäjänv alinnassa onkin hyvä käyttää samoja tuttuja kriteritä kuin olet suomessakin käyttänyt.Joissa esityö ja muiden kokemukset ovat rahan arvoista tavaraa.
Asunnon myyjän on hyvä varata myyntiin noin vuosi aikaa.Toki asunnon saa kaupaksi nopeastikin jos hinnasta on valmis tinkimään.
Omamyynnissä on useita vaihtoehtoja.
Voit käyttää avustajana,välittäjää,tulkkia tai palvelutoimistoa.
Palveluista veloitetaan yksilöllisesti kilpailutilanteen mukaan.
Veloitukset ovat liikkuneet 700 €-2500 € välillä.(Hinta ja laatu eivät aina kulje käsi kädessä).
Myyntitoimeksiannon voit antaa  myös useammalle toimistolle.Myyntipalkkio on aina neuvoteltavissa. Sovi mistä voivat noutaa huoneiston avaimen tarvittaessa. Avainta ei kannata jaella moneen paikkaan.
Espanjalainen kauppatapa poikkeaa melkoisesti tutusta kotimaisesta tyylistä.
Kauppasumma ja kauppakirjaan merkitty summa ei aina ole sama summa Espanjassa.
Tämän johdosta on syytä harkita kenelle valtakirjan antaa.
Huom. Ainoa paperi josta selviää todellinen kauppahinta on käsirahasopimus. ( Jos tehty ? )
Käsiraha kaupanteossa on yleinen käytäntö.
Pyydä käsirahasopimuksesta kopio itsellesi .
Sovi kirjallisesti käsirahasta mikäli haluat siihen muutoksia jos kauppa peruuntuu.
Espanjan lain mukaan käsiraha on myyjän omaisuutta.

Kuva Torreviejan  Eurooppapuiston ( kansallisuuksien puiston ) " eläimistä "
                                 Klikkaa kuvaa hiirellä

Ostaja. Espanjassa kinnteistönvälitystoimintaa voi harjoittaa kuka tahansa, Toiminta ei ole säänneltyä ja valvottua kuten Suomessa
Asuntojen hinnat vaihtelevat hyvinkin suuresti riippuen sijainnista ja asunnosta itsestään.
Huomioi että samaa asuntoa  saattaa olla myymässä useita eri välittäjiä, lisäksi tietysti omistaja itse tai hänen valtuuttamansa henkilö.
Myyjillä saattaa olla eri hintoja samasta asunnosta riippuen mitä kautta asunto on myyntiin tullut,
periaatteella jokainen haluaa oman provisionsa.
Välityspalkkion maksaa aina myyjä ellei toisin ole sovittu
Ostajan on itse tutustuttava kohteeseen ja varmistuttava siitä että kohde on annettujen tietojen mukainen.
Mikään virallinen asiakirja ei kerro asunnon kunnosta.
Ennen kauppaa pyydä myyjältä käännös taloyhtiön järjestyssäännöista.
Pyydä myös kopio viimeisestä yhtiökokouspöytäkirjasta ( Alkuperäinen ja käännös ) tiedät mitä olet ostamassa.
Pöytäkirjasta ilmenee suunnilleen samat asiat kuin suomalaisen taloyhtiön pöytäkirjasta. ( plussia ja miinuksia )
Paljonko käsirahaa ??.
Summa vaihtelee myyjän mukaan. ei ole olemassa mitään eksaktia summaa.
Maksa aina niin vähän kuin mahdollista. 2000- 4000 tuhatta ja siitä ylöspäin, mutta korkeintaan 5% kauppasummasta on kohtuullinen.

Ennen esisopimusta/ käsirahasopimusta jossa kaikki velvoitteet on eritelty ei pidä maksaa mitään.
Käsirahasopimus on molempia osapuolia sitova jonka johdosta se on tehtävä erittäin huolellisesti
Espanjan lain mukaan käsirahasopimus ( esisopimus ) voidaan tehdä millä kielellä tahansa.
Tärkeää laittaa käsirahasopimukseen / esisopimukseen ehdoton aikaraja kaupantekopäivälle sanktioineen. 
Kauppa ( Lopullinen kauppakirja ) tehdään aina virallisen notaarin edessä joka vahvistaa kaupan.
Kauppasummaa ei pidä maksaa ennenkuin kauppakirja on allekirjoitettu notaarilla
Notaarin tehtävä on huolehtia että sopimus on molempien osapuolien hyväksymä ja että sopimus on tehty lainmukaisesti.
Notaarin valitsee yleensä se joka maksaa notaarin palkkion

Yleensä kaupanteosta. Notaari kopioi pääosin myyjän alkuperäisen kauppakirjan tiedot uuteen kauppakirjaan.
Mikäli käsirahasopimuksessa tai esisopimuksessa on tehty muutoksia normaaliin kauppasopimukseen kirjaa notaari ne uuteen sopimukseen, muilta osin kauppakirja on kopio edellisestä.
Yksityisten välisissä kaupoissa joissa ei ole käytetty välittäjää.
- Sekä myyjällä että ostajalla on oltava Espanjankielinen tulkki.
-Ostajalla lakisääteisesti. Myyjä tarvitsee tulkin myyntisopimuksen selvittämiseen notaarille.
-Muilta osin kauppa on samanlainen kuin välittäjän kanssa tehty kauppa.
- Valtaosa vanhojen asuntojen kaupoista Espanjassa on ns. suorakauppoja joissa ei ole käytetty välittäjää.
Liekö korkeaan prosenttiin syynä notaari joka aina vahvistaa ja valvoo että kauppa on tehty lainmukaisesti oikein tiedoin.Ammattilaisen käyttö on kuitenkin aina järkevää..
- Uusien asuntojen kaupassa välittäjän tai avustajan käyttö on yleistä ja jopa suositeltavaa.
Pankilta ostettaessa ostoprosessi on turvallinen.Usein pankki myös lainaa sinulle rahat asunnon ostoa varten.
- Pyydä kaupantekotilaisuudessa vahvistettu kopio kauppakirjastasi, saat sen odottaessa mukaasi.
_ Tällä kopiolla voit hoitaa asioitasi kuten alkuperäisellä kauppakirjallasi. Esim. sähkö ja vesisopimukset.
-IBI veron, kirjautumisen kaupungin asukkaaaksi yms.
-Virallinen kauppakirjasi on toimitettava ensitilassa maarekisteriin joka ottaa aikaa1-2 kuukautta.
On hyvä teettää osittainen käännös alkuperäisestä kauppakirjastasi, helpottaa huoneiston jälleen myyntiä suomalaiselle
Samoin tiedät tarkalleen mitä olet ostanut. Käännöksen ei tarvitse olla valan tehneen kääntäjän suorittama,riittää normaali kääntötyö jonka moni Espanjankielentaitoinen kykenee tekemään.
Käännökseen ei kannata ottaa kaikkea joka on kauppakirjassa.
Käännätä ainoastaan kohdat joilla on merkitystä asumiselle maksamiselle ja oikeuksille, velvollisuuksineen,
náin käännettävää tule yleensä 3-5 sivua kauppakirjasta.
Alla linkki Espanjan myytäviin asuntoihin
http://casas.trovit.

Virallinen asiamies.
On suositeltavaa käyttää virallista asiamiestä kaupan jälkihoidossa.
Virallinen asiamies on itsenäinen ammatinharjoittaja joka avustaa asiakirjojen prosessoinnissa kaupanteon jälkeen. ( Asioihin perehtynyt valtakirjalla toimiva henkilö )
Asiamies huolehtii myös kauppakirjan rekisteröinnistä maarekisteriin.
Rekisterinpitäjä ryhtyy rekisteröintitoimiin kun hänelle on esitetty kauppakirja jossa on verotuskohtelua koskeva merkintä.  Ellei merkintää varainsiirtoverosta ole rekisteröijä lykkää rekisteröintiä.
Espanjan lain mukaan Rekisterinpitäjä on velvoitettu opastamaan asiakkaita rekisteröintiin liittyvissä asioissa.
Veron maksamiseksi kauppakirja on esitettävä verotoimistossa. Joissakin kaupungeissa rekisterinpitän yhteydessä on vero-osasto joka hoitaa saman asian. ( Näin myös Torreviejassa. )
Kaupan rekisteröinti kestää maksimissaan 60 päivää siitä kun kauppakirja on jätetty rekisterinpitäjälle.
Sähkö ja vesisopimukset on tehtävä heti kaupan jälkeen .
Sähkösopimuksen vaihdon nimiisi hoidat parhaiten ottamalla mukaan viimeisen maksetun sähkölaskun sekä kopion kauppakirjasta.Iberdrola ( sähkölaitos ) saa papereista kaikki tarvitsemansa tiedot. Kuten aina Espanjassa passi ja pankkitilin numero mukaan.Laskutus tapahtuu suoralaskutuksena tililtäsi.
Vesisopimuksen maksajan tiedot muutetaan saman prosessin mukaisesti kuin sähkölaskun muutos.
Sovi IBI veron maksusta ( Kunnan kiinteistövero ) SUMA:ssa suoralaskutuksena. Náin säästyt vuosittaiselta veron maksulta ja siitä aiheutuvista kuluista. Prosessi sama.Kopio kauppakirjasta mukaan.
Linkki tietoa SUMA:sta http://espanjasta.blogspot.com.es/search/label/Asuminen%20Espanja
Kauppakirjasta on toimitettava kopio taloyhtiön presidentille tai suoraan administrasioniin
( vastaa Suomalaista isännöitsijätoimistoa) tällä toimenpiteellä kirjaudut virallisesti taloyhtiön asukkaaksi / omistajaksi.
Yhtiövastike on maksettava neljännesvuosittain tilille jonka numeron saat administrasionista.
Voit myös halutessasi sopia että summa veloitetaan tililtäsi automaattisesti 4 kertaa vuodessa.
Kun kaikki edellä mainittu on suoritettu. On aika ryhtyä nauttimaan ostoksestasi ja Espanjan auringosta.
Muita pakollisia velvoitteita ei ole.
Virallisen asiamiehen palvelut ovat maksullisia.
Tämän kaiken voit tehdä myös itse  jos intoa ja tarmoa riittää.
Veroedustaja. Espanjan laki ei vaadi asunnon omistajalta veroedustajan nimeämistä.( EU maiden kansalaiset)
Mikäli harjoitat asunnon vuokrausta tai muuta liiketoimintaa Espanjassa,veroedustajan käyttö on suotavaa.
Espanjan verottaja on tarkka vuokranantajien veronmaksusta. Sanktiot ovat kovia ja veron maksun "unohdus" voi helposti johtaa koko arvioidun vuokratuoton menetykseen korkoineen valtiolle.

Alla kuva Torreviejan maarekisteristä. Registro de la Propiedad Numero 1( Calle de Jose Romero Hurtado ,El Felisiá, ) 03181 Torrevieja

Välittäjän velvollisuudet ja vastuut.
- Kiinteistövälittäjää sitovat tiedot joita hän on ilmoittelussaan ja kaupanteossa antanut.
-Välittäjä ei ole vastuussa asunnon puutteista tai virheistä ellei hän ole todistettavasti harhauttanut asiakasta.
-Jos ostat asunnon suoraan omistajalta ovat myyjän vastuut samat ostotavasta riippumati.
-Ostit asunnon sitten  omistajalta suoraan  tai välittäjän kautta .On lopullisessa kaupantekotilaisuudessa oltava( tulkki ) Joka toimii ostajan edustajana mikäli ostaja itse ei puhu Espanjaa.


Myyjän vastuut
-Myyjä on vastuussa asunnon vioista ja virheistä vaikkei hän olisi niistä tietoinenkaan.
-Ostajan on ryhdyttävä toimiin kuudessa kuukaudessa asunnon luovutuksesta.
-Jos myyjä peruu sopimuksen on hänen maksettava ostajalle kaksi kertaa käsirahan määrä.
Ostit asuntosi välittäjältä tai yksityiseltä  oikeuksien perääminen jälkikäteen on liki mahdoton toimenpide Espanjassa, siksi on tarkeää selvittää asunnon kunto ja varmistaa sovittujen asioiden paikkansapitävyys ennen kaupan päättämistä.

Ostajan huomioon
 Jos mahdollista lomaile tai muuta ensin vuokralle paikkaan josta olet kiinostunut ostamaan asunnon.
Tutustu rauhassa hintatasoon ja ennen kaikkea selvitä asunnon sijainti ja sen seuraukset.
Kysele muilta paikkakuntalaisilta alueesta ja taloyhtiöstä jos mahdollista.
Asunnon ostossa  Espanjasta tärkein kriteeri on asunnon sijainti.
Ostokriteerit ovat samat kuin suomessa.
Jos ostat / vuokraat laitakaupungilta tai urbanisaatiosta,  älä luota että jaksat kävellä kaupunkiin.
Espanjan aurinko on voimakas ja vaatii kävelijältä paljon,kulkuyhteydet ovat mitä ovat.
Julkiset kulkuneuvot kyllä kulkevat ja ovat halpoja jos vain jaksat odottaa.
Jos olet ajatellut vuokrata asuntoasi osta keskustasta.
Mikäli tykkäät shoppailusta tai näyteikkunaostoksista osta keskustasta.
Mikäli nautit puistoista ja aidosta rennosta Espanjalaisesta elämänmenosta osta keskustasta.
Torreviejan alueen postinumerot. ( 03181 Ydinkeskusta.) ( Lähialue 03182 ) Mitä suurempi numero sitä kauenpana keskustasta.
Keskusta.alue on aina ja kaikkialla parhaiten realisoitavissa, samoin keskusta-alueella elät aidossa espanjassa et turistirysässä muiden  "suomalaisturistien" joukossa.
Torreviejan keskusta-alueella ei ole riesana bussien ,raitiovaunujen eikä rekkojen auheuttamaa melua.Keskusta alueella mahtuu kulkemaan ainoastaan henkilöautot ja normaalit pakettiautot.
Nyrkkisääntönä voidaan sanoa että keskusta alue on aina turvallista ostoaluetta  jos haluaa että kohde on myytävissä myös huonoina aikoina.Säännot ovat pitkälti samat kuin Suomessa.
Keskustassa on totuttava espanjalaiseen elämänmenoon joka usein poikkeaa totutusta suomalaisesta.Hyvänä puolena mainittakoon taloyhtiön järjestyssäännöt joita yleensä noudatetaan hyvinkin tarkasti.
Espanjassa on huomioitava myös turvallinen asuminen.Varkaudet. asuntomurrot.ilkivalta,ovat seikkoja joita esiintyy eniten urbanisaatioissa , laitakaupungilla ja kaupunkiasutuksen ulkopuolella.
Jos arvostat nopeata toimivaa internet yhteyttä se löytyy vain keskusta-alueelta.
Asunto appelssiini tai oliivilehdon kupeesta tuntuu idylliseltä vaihtoehdolta. Asujan on hyvä huomioida niiden aiheuttamat ongelmat. Hyönteiset ja allergiaoireet joita k.o lehdot aiheuttavat.
Samoin kulkukissojen yhdyskunnat ovat usein riesana urbanisaatioissa joissa aiheuttavat toisille mielihyvää katsella kissojen temmellystä ja joillekin jopa agressioita kissojen aihettamasta terassiongelmasta.
Torreviejassa on myynnissä myös aidatulla alueella olevia kiinteistöja ( kerrostaloissa )
joita mainostetaan turvallisuudella ja yksityisyydellä.
Näin monin paikoin varmasti on mikäli kiinteistö sijaitsee alueella joka on luokiteltu turvalliseksi ja jossa voi myös ulkopuolella liikkua kaikkina vuorokauden aikoina turvallisesti.
Öiset autiot kadut eivät ole missään turvallisia ei Torreviejassa eikä muuallakaan.
Yksi parhaista ja helpoimmista tavoista todeta alueen turvallisuus on katsella ympärille miltä illalla näyttää. Kulkeeko ihmisiä ? Onko kadunvarsilla asiallisen näköisiä autoja ? Ovatko kadut autioita ja tyhjiä. Onko ympärillä olevissa taloissa asukkaita vai ovatko ne vain lomakaytössä sesonki luenteisesti.( Samoja kriteereitä kuin suomessakin.)

Vuoristoon / sisämaahan halajavan on syytä huomioida talvikausien yölämpötilat.
Jo sadassa metrissä merenpinnan yläpuolella on syytä varautua yöpakkasiin useina talviöinä.Yölämmöt ovat talvisin huomattavasti kylmempiä sisämaassa kuin rannikolla.
Playalle ( merenrantaan ) halajava saa totuttautua jatkuvaan hiekkapölyyn  asunnossaan.
Studiot ,yksiöt , kaksiot ja pienet kolmiot  keskusta-alueilla ovat parhaiten arvonsa säilyttävia huoneistoja.
Kattoterassihuoneistot ovat kaikkein kysytyimpiä ja hinnakkaimpia huoneistoja Torreviejassa kuten kaikkialla mailmassa.
Omakotitalot rivitalot ja suuret huoneistokoot ovat vaikeammin myytäviä kohteita. Ensimainitut sijaitsevat pääasiassa urbanisaatioissa joista liikkuminen vaatii oman tai vuokra-auton käyttöä.
Mitä kauempana ydinkeskustasta huoneisto sijaitsee sitä vaikeampaa  on lama-aikana sen realisointi.
Tutustu naapurustoon.Ovatko huoneistot asuttuja vai hylätyn näköisiä.
Alla linkki / asu turvallisesti
http://turvaopas.pelastustoimi.fi/